전세사기 정부안 모의실험 공개... 피해액 회수율 10~90% 널뛰어

LH가 경매로 피해 주택 매입하고
감정가-경매가 차액을 피해자에 지급
보상 못 받던 피해자도 혜택 받지만
일부는 최우선변제금도 못 건질 수도

3일 서울 강남구 한국토지주택공사 서울지역본부에서 열린 전세사기 피해자 주거 안정 지원 강화 방안 토론회에서 관계자가 발언하고 있다. 뉴스1

'전세사기 특별법 정부안'을 실제 사례에 적용했더니 피해자의 전셋값 회수율이 적게는 10%에서 많게는 90%로 크게 엇갈렸다.

LH와 주택도시보증공사(HUG)는 국토교통부가 지난달 27일 공개한 정부안을 실제 사례에 적용한 결과를 3일 ‘전세사기 피해자 주거 안정 지원 강화 방안 토론회’에서 공개했다. 정부안의 핵심은 LH가 피해자의 우선매수권을 넘겨받아 경매로 피해 주택을 매입하고 LH 감정가와 경매가의 차액(경매 차익)을 피해자에게 지급하는 것이다.

정부안을 적용하면 깡통주택 후순위 채권자인 소액 임차인도 전셋값의 90%를 회수할 수 있었다. 인천 미추홀구 다세대 주택 사례다. 이 주택의 감정가(A)는 9,540만 원, 선순위 근저당(B)은 1억1,050만 원, 임차인 보증금은 5,500만 원이다. 낙찰가는 해당 지역의 연립·다세대 주택의 1년치 낙찰가율 평균값을 적용해 6,780만 원으로 예상됐다. 피해자는 배당액 2,200만 원에 경매 차익(A-B) 2,760만 원까지 받을 수 있다.

여기에 정부안은 경매로 전셋값을 전혀 회수할 수 없는 피해자도 경매 차익이 발생한다면 LH로부터 보상을 받는다는 장점이 있다. 소액 임차인이 아니어서 최우선변제금을 받지 못하는 피해자가 대표적이다. LH는 적법한 임차인 자격이 없는 신탁사기 피해자에게도 공매 차익을 지원한다.

그러나 ‘최악의 경우’에는 정부안을 따르더라도 피해자가 최우선변제금 수준의 금액도 못 건질 수 있다. 경매 차익이 거의 발생하지 않는 사례다. LH가 경기 화성시의 한 오피스텔 전세사기를 분석한 결과, 선순위채권자가 배당금을 모두 가지고 경매 차익은 1,000만 원에 그친다. 피해자가 최우선변제금을 요구할 수 없어 전셋값 1억 원의 회수율은 10%다. 야당안이 피해자에게 더 유리한 상황이다.

정부 등은 야당안은 실현이 어려워 비교가 무의미하다는 입장이다. 이날 공개한 수치는 예시라는 설명도 뒤따랐다. LH 관계자는 “야당안은 최우선변제금 수준을 즉각 지원하는 장점이 있다”면서도 “문제는 임대차 보증금 반환 채권의 가치를 평가하는 것이 매우 어렵다”고 설명했다. 토론자로 나선 최인철 감정평가사도 “감정평가사로 30년 일하며 이런 종류의 채권을 평가한 경험이 없고 관련 실무 기준도 없다”고 말했다.

정부안 역시 피해자가 주택 감정가에 이의를 제기하는 등 불안 요소가 있다는 지적이 나왔다. 경매가 장기간 유찰될 수도 있다. 김진유 경기대 스마트시티공학부 교수는 “(구제에) 시간이 얼마나 걸리는지도 굉장히 중요하다”며 “대안이 좋은 방법이지만 복합적 문제를 고려했을 때 주거 위기에 처한 피해자를 다 구제할 수 있을까 검토할 필요가 있다”고 강조했다.

김민호 기자 kmh@hankookilbo.com